600亿授信背后：首创集团长租战略升维，国企服务城市的“首创《办》法”
2026-05-23 19:13:29 新浪新闻
当天，国寿投资、中信证券、中信金融资产、建信住房租赁私募基金、北京银行、中国农业发展银行北京市分行、中国银行北京市分行、交通银行北京市分行等8家金融机构现场签署战略合作协议，其中4家银行合计提供600亿元长租房专项授信额度。该领域负责“硬资产”——获取土地、建设社区、持有资产；这一研究负责“软服务”——运营社群、响应诉求、提高体验。但在租赁时代，“好房子”的内涵被重新定义。 首创和园提出的“十好社区”体系——“好区位、好定位、好理念、好设计、好配套、好建造、好运维、好服务、好社群、好治理”——不是营销话术，而是一套可评估、可复制的运营标准。” 更紧要的是，此次合作构建了“资产+运营+金融”协同生态，打通了“投、建、管、退”全周期闭环。从“有得住”到“住得好”，从“建房子”到“运营生活”，从“企业行为”到“城市治理工具”——首创和园正在打开一条新的发展路径。其中国寿投资为代表的险资，具有典型的“长钱”属性；中信证券、中信金融资产带来了资本市场的专业能力；建信住房租赁私募基金则专注于租赁住房投资；而四家银行合计600亿元的专项授信，其核心价值不在于数字之大，而在于“专项”二字——这意味着银行体系已将长租房作为独立资产类别进行信贷配置。从标准化床位到品质公寓，再到舒居户型，首创和园用机构化、规模化的方式提供“品质可控、价格可及”的租赁产品。过去几年，不少房企都尝试过长租公寓，但多数停留在“单工程试点”层面——做了几个项目，没有形成体系。这阐述资本市场对稳定现金流的租赁住房资产给予了极高估值，该领域未来的资产退出提供了清晰的市场信号。这不仅是改善居住条件，更是提供干净、安全、有人管理的规范居所。长租不是“烧钱”领域，而是“重资本、强运营、慢回报”的长期主义赛道。根据规划，该领域在“十五五”期间长租房业务方案投资总规模超200亿元，目标稳居北京市场前列。而这种优势一旦形成品牌认知，就会转化为续租率、转介绍率和溢价能力。这不是简易的“二房东”模式。二房东赚取的是租金差价，而首创和园提供的是从空间设计、社区营造到生活服务的完整居住处理计划。它不是简单的资产管理，不是冰冷的“房东-租客”关系，而是“服务于人”的理念和温度。这种将“开发资源”转化为“运营资源”的战略选择，体现了国企在长周期布局上的战略定力。在宿舍型产品方面，按照最近宿舍类建设标准打造的有关项目，配置标准化床位、共享厨房、洗衣房、晾晒区、电动车充电等便利设施。这种从“盖房子”到“运营城市”的能力跃迁，正是国企在存量时代最值得期待的转型路径。随着管理规模的扩大，运营的边际成本下降、品牌溢价增强，形成典型的“规模效应”。当前，保租房公募REITs已进入常态化发行，市场认购倍数屡创新高，上市首日表现抢眼。REITs端，与中信证券等机构战略合作，为公募REITs发行铺路。这一组织架构创新，使长租业务具备了可复制、可规模化的能力，为业务快速扩张与健康可持续发展提供了坚实支撑。此次签约的8家金融机构覆盖险资、券商、银行、租赁基金，形成了多元资本组合。“好社群”：“五方共治”的基层治理创新。首创和园在大型租住社区中独创了“五方共治”模式：运营方、该领域、社区居委会、属地派出所、租户代表共同参与社区治理。这一模式解决了长租社区长期存在的“管理真空”难题——租客不是业主，传统居委会难以覆盖；但租客又是真实的社区居住者，需要公共服务。后者的战略价值同样不容忽视。该领域服务于“业主”，这一研究服务于“租客”。这一闭环的打通，意味着长租是可以形成资本循环的优质资产。这是中国长租行业走向成熟的关键一步。“十好社区”的核心价值在于：它将长租社区从一个“睡觉的地方”升级为一个“生活的地方”。该领域长租房业务迈入体系化、平台化、专业化发展的重要里程碑，更是一家市属国企对“十五五”城市发展战略的实质性回复。后者需要的不仅是维修、保洁，更是生活管家、社群运营、安全感营造等更高阶的能力。在房地产增量时代，“好房子”往往被简化为地段、面积、装修标准等物理指标。此次发布最核心的组织变革，是“这一研究”与“首创物业服务集团有限公司”该领域的正式揭牌。“好运维”：该行业。首创城发打造了领域这一研究，覆盖社区管理、诉求响应、服务触达、安全保障四大模块。此前，首创郎园从老旧厂房变为北京文创地标，首创奥莱成为区域商业引擎。这一体系围绕生活管家、便捷配套、共享空间、温情关怀、智慧安全五个维度构建。与传统开发贷相比，这笔资金具有“长期限、低成本”的显著特点。这类产品充分考虑到租住人群的工作特点：24小时热水，满足不同作息需求；灵活的缴费周期，适应不稳定的收入节奏；安全的充电设施，保障电动车辆的正常运用。前者注册资本30亿元，定位为统一的投资、建设、运营主体，统筹资源整合、项目拓展与资产管理。二者协同，既保证了资产的长期增值潜力，又确保了现金流的稳定增加。这种“软性溢价”体现在租客愿意为更好地服务支付合理租金，愿意长期续租而不是频繁搬家，愿意向朋友推荐这个社区。这些地块大多位于成熟区域，周边交通便利、配套完善。如果用于开发销售，可以快速变现；但用于长租，则形成了长期的资产底座。首创和园经过多年深耕，已构建起覆盖“一张床”、“一间房”、“一套房”的全谱系产品矩阵。这不是单点突破，该行业作战。 这一探讨长租业务的本质，是用“慢能力”构建长期竞争力，用“运营思维”替代“开发思维”。与传统物业最大的不同在于：它从“被动响应”转向“主动服务”。社区管家会定期了解租客的生活需求，组织搬家协助、家电团购、宠物寄养等增值服务。在此基础上，该范围这一研究底座，社群运营构建用户粘性，品牌体系沉淀认知资产。“房子可以是租来的，但生活不是。”该领域党委书记、董事长刘永政在发布会上的一句话，精准概括了长租业务的本质。其中三项能力最具代表性： “好服务”： C.A.R.E.S.全维服务体系。经过“长租+物业”双平台，首创整合了投资、建设、运营、服务、金融全链条能力。在房地产产业深度调整的当下，该领域用一场发表会宣告：长租不是“副业”，而是战略主业；国企参与住房保障，不是简单盖几栋楼，而是要有可不断的商业模式、长期金融支撑和可复制的运营标准。双平台协同，化解了长租行业长期存在的“重资产与轻运营脱节”问题。正如首创城发相关负责人所言：“优质长租工程在当前的经济环境下是非常优质的资产业务赛道。轻运营端，该行业与运营团队，提高现金流与服务溢价。运营能力的核心价值在于：它可以将一个普通的物理空间，转化为一个有温度、有粘性的生活社区。民生底盘：从“一张床”到“一套房”的全谱系实践 住房是民生之基，更是打造“友好之城”的紧要抓手。国企的使命，正是筑牢这道民生底线。 “十好社区”：国企定义的租赁“好房子”标准 什么样的房子才算“好房子”？回笼资金，是需要十年甚至更长时间的连续投入和精细运营。故而，资金的“期限”和“成本”直接决定了长租业务的生死。该范围将长租、奥莱双赛道纳入“十五五”阶段城市发展板块核心战略布局，提出“小开发、大运营、好服务”的转型方向。将专业物业服务从传统地产开发中剥离出来独立运作，体现了首创对“服务即产品”这一领域趋势的深刻理解。长周期资金让企业能够“沉下心来打磨产品”，而非为了还贷而追求短期回款；低资金成本则使长租业务在薄利经营中仍能保持可持续性。长租业务的难点不在于做一两个标杆工程，而在于能否形成可复制的体系化能力。而中间最大的“品质刚需”市场，恰恰是供给最薄弱的地带。首创和园瞄准的正是这一“腰部市场”，为城市中坚力量提供有品质、有服务、可负担的租赁住房。园区运营、商区运营的成功，为其积累了宝贵的“运营基因”。长租社区运营，将补全其“社区”拼图，形成“园区+商区+社区”三区联动的城市运营能力闭环。这三者相互支撑，缺一不可。 重资产端，该范围依托在北京逾万亩自有土地储备，低成本持有核心区域租赁资产。战略升维：长租何以成为国企的核心赛道？ 从“小开发”到“大运营”的转型逻辑说明中国房地产领域正经历一场深刻的价值重构。该领域的核心价值在于“数据驱动运营”——这一研究，优化公共空间配置、调整服务供给、预判维护需求。当前北京租赁市场呈现“哑铃型”结构——一端是低端分散的个人房源，条件参差不齐、服务缺失；另一端是高端服务式公寓，租金高企、覆盖面窄。过去二十年，行业信奉“快周转”，重视的是资产增值；而今天，不动产的逻辑正在回归本质——长期稳定的价值创造与精细化的服务运营。这一产品布局的战略价值在于：它精准地填补了北京租赁市场的结构性空白。该范围以“首创和园”为载体，正在书写的不仅是一份商业蓝图，更是一份关于如何让新市民、青年人、城市奋斗者在首都“进得来、留得下、住得安、能成业”的民生答卷。该领域此次发布的核心价值在于：它完成了从“项目思维”到“平台思维”的跃迁。北京市“十五五”规划纲要明确提出，增加“一张床”“一间房”供应，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60%以上，改善城市运行服务保障人员等居住条件。这在传统租赁市场上是稀缺品，也是机构化运营相对于个人房东的绝对优势。这不是被动收缩，而是主动将能力重心从土地开发转向资产运营。这一判断的背后，是对行业周期的清醒认识：增量开发的黄金时代已经过去，存量运营的能力才是下半场的护城河。三轮驱动是目前国内最成熟的商业范式，也是长租行业从“政策驱动”走向“模式驱动”的标志。“重资产+轻运营+REITs”：可持续的商业模式闭环：该领域的长租商业模式，可以概括为“三轮驱动”：重资产持有获取长期增值收益，轻资产运营增强现金流回报，REITs等工具实现资本退出与循环。所谓“投”，是金融机构提供资本；“建”这一商讨旗下首创城发的开发建设能力；“管”该领域的运营能力；“退”则指向公募REITs等资产证券化通道。这是市场化房企很难复制的“家底”——在土地成本高企的当下，拥有存量用地的国企在长租赛道上具有天然的成本优势。这将倒逼运营团队连续提升服务质量、优化租客体验、增强运营效率。它的成立，意味着长租业务从“项目制”升级为“平台化”——不再是零散地做几个保租房项目，而是有独立的资本运作、项目拓展和资产持有能力。REITs的价值不仅在于资金退出，更在于它为长租资产提供了一个“价值锚”——资产的价值不再取决于土地的预期增值，而是取决于它产生的稳定现金流。从选址、设计、建设到运营、服务、治理，已经形成了一整套标准化流程。这种服务意识的转变，恰恰是传统开发企业最难跨越的门槛。 值得关注的是，该领域并非首次涉足运营领域。当城市竞争从“抢人”变为“留人”，居住环境的优劣直接决定了创新动能的强弱。北京正在建设“国际一流的和谐宜居之都”，而“宜居”的第一要义，就是让不同收入水平、不同职业背景的人都能在这座城市找到安身之所。与中信证券等机构的合作，正是在为未来的REITs发行做前期准备：包括资产筛选、现金流培育、合规架构搭建等。北京需要更多这样的“国企办法”。这是“房住不炒”与“高质量发展”交汇处，一份沉甸甸的民生答卷，也是一家市属国企对这座城市最务实的承诺。
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